购房款已抵顶欠款方式交清，且在法院查封房屋前与开发商存在真实有效的房屋买卖合同关系的可以排除强制执行

购房款以抵顶欠款方式交清，且在法院查封涉案房屋前与开发商存在真实有效的房屋买卖合同关系的可以排除强制执行

一、案情概要：

刘先生于2010年9月9日，与蒙月公司（化名）签订短期借款合同书，蒙月公司向刘先生借款人民币壹佰万元整。2015年借款期限届满时蒙月公司无法偿还刘先生的到期借款。蒙月公司、刘先生以及北方科技公司（蒙月公司是北方科技公司的控股公司）达成一致意见，由北方科技公司以自有开发房屋抵顶刘先生剩余欠款。2015年3月31日，北方科技公司与刘先生签订商品房买卖合同，约定北方科技公司将中国北方物流总部基地N号楼N单元一套房屋以价款658618元出售给刘先生。2015年5月22日，北方科技公司向刘先生出具658618元购房款收据。

2016年，北方科技公司因无法偿还格山公司（化名）的到期债权，2016年9月2日，格山公司申请保全北方科技公司包括抵账给刘先生的房屋在内的257套房屋。呼和浩特市中级人民法院作出保全裁定并对以上涉案房屋予以查封。

内蒙古尊恒律师事务所王春林、凌利霞律师代理本案后，向执行法院提起了一系列案外人执行异议、案外人执行异议之诉。法院采纳了律师观点，判决不得执行刘先生的房屋。

二、裁判摘要

刘先生提交的证据可以相互佐证，证明在本院查封涉案房屋前，其与北方科技公司之间存在真实有效的房屋买卖合同关系，且购房款已以抵顶蒙月公司欠款的方式交清，刘先生对涉案房屋享有物权期待权。涉案房屋在查封前不具备交付使用和办理产权登记的条件，故未占有使用及未办理过户登记并非刘先生的原因，故刘先生所提供证据用可以证明其所享有的物权期待权盱眙排除强制执行。

三、本案法律焦点

（一）本案法律应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定还是第二十九条的规定？

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;

(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;

(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;

(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

由于第二十八条和第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。

本案中，因涉案房屋并非刘先生唯一住房，故本案律师综合本案情况，适用第二十八条并围绕该条款内容搜集组织证据。

（二）北方科技公司以抵账方式，将涉案房屋抵顶第三人蒙月公司欠刘先生的欠款能否认定已经实际支付房屋购房款？

本案刘先生与蒙月公司之间的民间借贷债权债务关系在对账结算达成以物抵债协议后，经协商以涉案房产抵顶借款本息，且已经签订合法、有效的商品房买卖合同。

参考《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十五条：民间借贷与以房抵债的处理：当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人要求继续履行合同办理房屋过户登记手续的，应予支持。

因此本案刘先生与蒙月公司之间的民间借贷法律关系已经转化为刘先生与北方科技公司的房屋买卖合同法律关系，本案以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款。

（三）截止案件开庭前，仍不具备交付和办理过户的条件，因此，本案房屋不能过户并非刘先生的原因。刘先生的诉求符合法律规定，

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