房屋买卖合同纠纷案

引言：我国房地产产业在近年来的发展可谓蒸蒸日上，凭借我国人口红利的优势“乘风而上”，面对市场房价一度调高，国家出台一系列限售政策、房价调控政策，在其一度干预下，虽然在短期内难以掀起大风大浪，但其作为城市的支柱产业，仍是城市未来推动GDP上升的中流砥柱。

持续上涨的房价让投资者看准了一些价格相对偏低、位置也相对较好的房产，然而却面临着没有“五证”或者房屋产权证所引发的一系列法律风险。有些投资者远远观望，不敢下手，也有的投资者跃跃欲试，但是却面对无房屋产权证的风险不知所措。由于房地产管理的诸多弊端，没有房屋产权证的房地产在一个城市中并不少见，尤其是一些在农村集体土地上开发建设的房屋，也就是大家所说的“小产权房”。在房价居高不下的市场行情下投资者投资此类房产已是迫不得已之举。面对大量关于农村房屋买卖、转让纠纷案件，其中掺杂的“一房二卖”、合同无效等事实进而损害到购房人合法权益的问题却不容忽视。那么这类房屋买卖有何风险？值得每一个购房人的警惕和谨慎选择。

案情简介：2006年12月31日，原告景某购买挂靠在具备开发资质的新光公司（化名）的“新光公司某建小区售楼部”所建的房屋一套。并签订了一份《商品楼认购书》，原告景某（乙方）购买被告（甲方）商品楼一套，该认购书明确了乙方认购甲方商品楼位置、面积，价款合计128912元，付款方式一次性付清，且约定交付日期为2007年8月30日；约定自甲、乙双方签订订购书之日起，若甲方提出终止协议，需向乙方支付已收房款5%的违约金。若乙方提出终止协议，则需向甲方支付总房价5%的违约金；并约定房屋交付使用后，甲方负责办理产权手续。

该认购书甲方盖有新光公司某建小区合同章，经办人处有第三人段某某的签字。

2006年12月21日，原告景某向新光公司（化名）某建小区售楼部支付了购房款，该售楼部向原告景某出具了收据，且有经办人的签字。房屋到交付期后，经原告景某多次要求被告履行交付房屋义务，均未能实现，且争议房屋已被他人使用

“五证全无”房屋买卖合同案例回顾

律师分析：从本案的一审、再审判决书可知，若房屋是在农村集体土地上开发建设，土地性质为集体所有，开发商没有合法的商品房土地使用手续，其与买受人签订的购房合同违反了法律、法规的强制性规定，应认定无效。第十届全国人大常委会第十二次会议审议的《物权法草案》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。”由于我国相关法律法规和政策禁止城镇居民买卖农村房屋，司法实践对城镇居民购买农村房屋合同通常作无效处理。合同无效后，该房屋应如何处理？一般合同无效后，处理后果的基本思路为：（1）合同无效后，买受人应当将房屋原状返还出卖人，出卖人将收取的价款返还买受人；（2）如果房屋已“一房二卖”，买受人要求出卖人按约定履行合同已属履行不能，合同被确认无效后，应按过错赔偿损失。《合同法》规定，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于受损方的损失，应当由受损方主张。合同无效所产生的法律责任系缔约过失责任。在缔约过失责任的情况下，所应赔偿的为信赖利益的损失，即无过错的当事人信赖合同有效成立，但因法定事由发生，致使合同不成立、无效、被撤销等造成的损失。这种信赖利益损失包括直接损失和间接损失。确定损失数额后，双方根据过错各自承担相应的责任。一般情况下，出卖人明知或应当知晓国家法律法规政策下不允许农村集体土地流转而出卖，应当就合同无效承担主要责任。

律师建议：一般来讲，不止是农村房屋买卖，其他五证不全的商品房以及没有房屋产权证的商品房买卖中，买受人所遇到的风险会比较高，由于房屋没有五证或者产权证的原因各不一样，房子出处和背景各不相同，所以说，这类房产在交易时，更易遇到法律障碍。买方需谨慎小心合同陷阱和背后的法律问题，必要的时候，还需向律师咨询相关问题。如果确因政策性法规、以及相关法律，买卖双方签订的合同被确认无效，或者却因其他事由不能按照合同约定履行各自义务，怎么能够尽最大可能保障自己权利？

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