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维护当事人合法权益,巨额投资协议无效案件代理意见书

作者:王春林     时间:2019-08-23    来源:尊恒律师事务所

    

 尊敬的的审判长、人民陪审员:

     内蒙古尊恒律师事务所接受张XX、李XX(以下简原告)之委托,就与内蒙古XX农业开发有限公司(以下简称被告)投资纠纷一案指派王春林、凌利霞担任原告的委托代理人。开庭时,本代理人依法参加了合议庭组织的证据交换,被告2019XXX日向本院提交的《民事案件举证认证表》证明:被告仅仅是在发改委进行了立项申请。按照立项申请并没有最终获得土地、规划、建设部门的项目批准建设备案。庭审时,已经明确表示:一期工程建设已经完成,与原告签订的300亩土地属于二期开发项目,因政府原因没有进入实质性开发建设阶段。对其已经收取1440万元的事实认可无争议。因此,2011XXX日的合作合同书存在欺诈性是无效合同,庭审中,原告已经把相关无效的理由在辩论中阐明,为进一步证明合同无效的事实,代理人根据合同条款和法律规定再通过书面意见提交本院,供合议庭评议时予以采纳。   

一、原告与潘XX,以及潘XX与被告所签订的合作合同书属于无效合同条款包括:

1. 2011XXX日,潘XX与原告签订合作合同转让协议书中表述:与被告XX公司于2008XXX日签订的合作投资合同书中约定的300亩香岛二期开发项目,因资金紧张,将项目的收益和义务一次性转让给乙方,并达成条款。

2. 2011XXX日,被告XX公司与潘XX签订协议,协议中表述:由于甲方(指潘XX)于2011XX日将2008XXX日甲乙双方签订的《投资开发XX农庄(园区)合作合同书》及潘XX的补充协议中约定的甲方承包经营乙方的300亩土地转让给张XX,XX二人。因此,经甲乙双方多次协商,达成如下协议:乙方(指被告)同意将双方签订的合同中约定的甲方承包经营乙方的300亩土地农业开发权转让给张XX、李XX二人。

3. 2011XXX日,被告与原告签订《投资开发XX农庄(园区)合作合同书》1份,无效条款包括:

1)合同第3条第1项中表述:在生态农庄(园区)内针对项目二期工程共同出资新建保护无土栽培日光温室大棚配套节能住宅280套,占地面积约840亩;

2)合同第3条第3项中表述:配套生活节能建筑设施,采用国际先进水平的“新型节能建筑体系”建设成无震害的品牌房子,实现水冲厕所,粪便直接进入沼气池,每户在温室大棚内装置沼气燃烧炉,实现热水循环供热、供气、供热水的长效功能;

3)合同第3条第6项中表述:建设规模是通过规模化建设,自然形成小城镇和农业观光、旅游、休闲的新农村格局

4)合同第4条第1项中表述:甲方负责办理生态园农庄(园区)科技开发项目(二期工程)所需的相关手续并承担全部费用,包括项目承包土地经营使用权(承包期70年,以权证登记年限为准);

5)合同第4条第2小项中表述:支付所用承包地(300亩)的土地承包费1500万元(承包期自签订本合同之日起70年,以权证登记为准),乙方所承包建设的100套农业设施含住宅、大棚、每套用地3亩,共300亩土地,100套设施所有权及处分权归乙方所有;

6)合同第5条第3项中表述:如乙方先行建设100栋(套)设施农业,乙方可以先行转让,甲方负责办理相关转让手续;

7)合同第7条第2项中表述:甲方收到乙方首付1000万元款额后,应尽快与政府办理建设用地审批,完成开工前的一切准备工作,并保证在收到乙方第一笔1000万元款额后一年内进场施工【收款时间是2011XXXX。但是,截止开庭前,被告仍没有合法开发建设手续】;

4.2013XXX日,被告与原告签订《补充协议》条款中第5条中表述:项目建设土地手续由甲方负责统一办理。乙方负责配合甲方完成该部分手续,所产生的土地征用和挂牌出让金由乙方按照实际产生支付给甲方(扣除已付承包费)【该条款是土地征用条款,不属于土地承包的内容,明显存在欺诈的故意】;

5.2012XX日,被告与XX村委会签订《土地承包经营权合同》条款包括:

(1)承包合同第2条中表述:乙方(指被告)承包土地期限为30年,从2012XX日至2042XX日【与原告签订的使用权期限是70年】;

(2)承包合同第3条中表述:乙方承租该块土地用于发展休闲观光农业,项目建设周期为2年,乙方不得将该土地用于非农业生产或国家法律规定之外的用途,否则由乙方承担相应的法律责任,并向甲方承担损失的赔偿责任【与原告签订的合同约定建设小城镇、新型农村住宅】;

(3)合同第6条第(二)项第2款中表述:不得改变土地农业用途,不在农业用地上进行非农建设【而在该合同前,已经与原告约定建设小城镇住宅使用,并且约定是无震害的品牌房子,属于永久性不动产建设使用】;

二、上述条款属于无效合同的法律依据:

1. 《合同法》52条第(二)、(三)(四)(五)项;

2.《土地管理法》第14条、第40条、第44条、第60条、第63条、第73条、第81条;

3.《农村土地承包法》第20条、第33条第(一)项、第60条;

三、原告请求确认无效和请求退还投资款的理由:

1.被告庭审中明确表示第二期300亩土地没有实际开发建设,但是,不能提供不能开发建设的合法性证据,也不能提供具体不能开发建设的具体原因和证据;

2.XX作废自己的合作协议,对外转让300亩土地时,是与被告签订的协议,被告知道原告主要是基于自己承诺可以办理“招拍挂、土地使用权70年、可以建设住宅”等误导性的宣传才促使原告购买了该承包土地,通过合同各自利益分配也能证明明显存在欺诈性;

3.被告与原告签订合作合同的时间是2011XXX日,而与XX村委会签订承包合同的时间是2012XX日。与原告约定使用权70年可以建设不动产住宅,而与村委会承包合同约定承包期限30年,并且不得用于非农业建设。欺诈的主要目的就是为达到无偿使用原告投资款的目的,而且明知不可能办理“建设用地”的情况下,许诺可以办理,而后到发改委申请几份通知来搪塞原告,原告本身已经充分注意到了被告的欺诈性。但是,在1000万元于2011XXX日已经交付的情况下,原告也一直不停地催促着被告尽快交付土地开发。但是,与现在庭审的态度一样,每次都是以政府正在审批为由要求原告等待,而实际上不可能将集体土地用于非农建设;

4.2013XXX日在补充协议中的第4条、第5条已经知道可存在不可能办理的情况后,开始担心1440万元被非法占用的可能性,每次原告都是采取容忍的态度商请被告尽快办理开工建设手续。但是,一直持续至今未果;

4. 庭审时,被告诉讼代理人已经明确表示300亩”二期土地没有开发手续。不能开发的原因是政府行为,而事实上不能开发并非是政府行为所致,而是根本不可能在农业用地上建设70年永久性建筑设施。基于被告明显的欺诈性,再无法协商退还投资款后,原告被迫提起诉讼,既有事实根据,又有无效的法律根据;

综上所述:根据《合同法》第52条、第58条、第60条规定,请求贵院依法确认2011511日投资合资合作合同无效后,依法请求判令被告退还投资款1440万元,以其维护原告的合法财产不受违法继续侵害。

此致

呼和浩特新城区人民法院

                           

                        原告张XX、李XX诉讼代理人:

王春林律师

凌利霞(实习)律师

                                2019812



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